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不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)2019年回顧及2020年發(fā)展趨勢(shì)展望

 發(fā)布時(shí)間：2020-08-30 14:36 瀏覽量：1147

不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)2019年回顧及2020年發(fā)展趨勢(shì)展望 地產(chǎn)資管界 6月8日 目前，中國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進(jìn)入了城市功能完善升級(jí)的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從開(kāi)發(fā)為主進(jìn)入了不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展期。受到經(jīng)濟(jì)增速降低和新增供應(yīng)增加的影響，2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)寫(xiě)字樓空置率上行，外資機(jī)構(gòu)持續(xù)抄底一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 另一方面，產(chǎn)業(yè)升級(jí)拉動(dòng)了辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)的投資機(jī)會(huì)，資產(chǎn)證券化的規(guī)模也不斷擴(kuò)張。展望2020年，雖然需求端持續(xù)承壓疊加疫情沖擊，但全年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)總體可控。短期建議采用相對(duì)防御性策略，中長(zhǎng)期應(yīng)采用比較積極的配置策略，把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。

不動(dòng)產(chǎn)投資行業(yè)2019年回顧及2020年發(fā)展趨勢(shì)展望

目前，中國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進(jìn)入了城市功能完善升級(jí)的新階段，房地產(chǎn)行業(yè)也從開(kāi)發(fā)為主進(jìn)入了不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型發(fā)展期。受到經(jīng)濟(jì)增速降低和新增供應(yīng)增加的影響，2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)寫(xiě)字樓空置率上行，外資機(jī)構(gòu)持續(xù)抄底一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

另一方面，產(chǎn)業(yè)升級(jí)拉動(dòng)了辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)的投資機(jī)會(huì)，資產(chǎn)證券化的規(guī)模也不斷擴(kuò)張。展望2020年，雖然需求端持續(xù)承壓疊加疫情沖擊，但全年經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)總體可控。短期建議采用相對(duì)防御性策略，中長(zhǎng)期應(yīng)采用比較積極的配置策略，把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。
01
行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)，受益于過(guò)去十年經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、高速城鎮(zhèn)化和整體寬松的貨幣政策，享受了黃金十年的飛速增長(zhǎng)。隨著人口趨勢(shì)的扭轉(zhuǎn)，住宅發(fā)展的長(zhǎng)期動(dòng)力已經(jīng)明顯下降，疊加“房住不炒”中長(zhǎng)期行業(yè)策略和貨幣政策定向緊縮，將進(jìn)入減速發(fā)展階段。

伴隨著過(guò)去十年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)業(yè)集群的形成，一線城市投資性不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)快速增強(qiáng)。而隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下降，供給側(cè)結(jié)構(gòu)化改革和金融行業(yè)整頓帶來(lái)了需求端中短期壓力的增加。2019年國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：

圖1  中國(guó)實(shí)際GDP和PMI變動(dòng)情況 （%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND

一是商業(yè)寫(xiě)字樓空置率上行，外資機(jī)構(gòu)持續(xù)抄底一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

2019年新增供應(yīng)量較多,疊加實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速下降導(dǎo)致的需求端承壓，商業(yè)寫(xiě)字樓空置率持續(xù)上升。

截至2019年底，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率同比增加5.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到15.9%；上海同比增加3.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到19.3%；深圳同比增加6.3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到22.0%，均為近十年最高值。

另外，國(guó)內(nèi)核心資產(chǎn)仍持續(xù)吸引國(guó)際資本的投資興趣，包括凱德、領(lǐng)展、Brookfield、啟城投資、安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)。

戴德梁行研究報(bào)告顯示，2019年，外資機(jī)構(gòu)在中國(guó)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資額達(dá)到811億元人民幣，占總投資額的27%，在上海市場(chǎng)的投資占比更是高達(dá)61%。

圖2  北上深甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率（%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE、戴德梁行

二是產(chǎn)業(yè)升級(jí)拉動(dòng)辦公樓、數(shù)據(jù)中心、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種業(yè)態(tài)的投資機(jī)會(huì)

7月30日的中共中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以供給側(cè)改革為主線，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力和產(chǎn)業(yè)鏈水平。

我國(guó)正由投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)逐步向消費(fèi)拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，由以傳統(tǒng)制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)向研發(fā)創(chuàng)新導(dǎo)向的高端制造業(yè)，和以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，這將增加對(duì)辦公樓、數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心的使用需求。

另一方面，中國(guó)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)以及電商的持續(xù)快速發(fā)展帶來(lái)了大量的倉(cāng)儲(chǔ)需求，近年來(lái)國(guó)家的相關(guān)支持政策頻頻出臺(tái)，對(duì)重要物流節(jié)點(diǎn)、園區(qū)發(fā)展、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型提供了指導(dǎo)方向。

三是資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張

在一系列政策紅利的推動(dòng)下，以優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品持續(xù)出現(xiàn)。2019年中國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)延續(xù)快速發(fā)展勢(shì)頭，全年發(fā)行各類產(chǎn)品2.34萬(wàn)億元，存量規(guī)模突破4萬(wàn)億元。

1月，中國(guó)內(nèi)地首單可擴(kuò)募物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs產(chǎn)品“菜鳥(niǎo)中聯(lián)-中信證券-中國(guó)智能骨干網(wǎng)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批，規(guī)模50億元，以菜鳥(niǎo)持有的部分優(yōu)質(zhì)高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施為底層物業(yè)資產(chǎn)；

3月，朗詩(shī)綠色集團(tuán)和平安不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立中國(guó)首單合作型長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式REITs“平安匯通－平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模10.68億元；

5月，“中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所受理，擬發(fā)行金額為84.21億元，底層資產(chǎn)是北京凱晨世貿(mào)中心。

政策方面，12月，資產(chǎn)支持證券被寫(xiě)入我國(guó)剛通過(guò)的新《證券法》中。2020年1月，深交所表示，將優(yōu)化債券交易規(guī)則及技術(shù)平臺(tái)，積極籌備公募REITs試點(diǎn)，中國(guó)公募REITs產(chǎn)品有望在2020年加速落地。

圖3  2015-2019年資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量
數(shù)據(jù)來(lái)源：中央結(jié)算中心

02
監(jiān)管政策動(dòng)態(tài)

2019年，住房租賃、物流樞紐、城市群及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域獲多項(xiàng)政策支持。中央及多個(gè)地方政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)非常重視，陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策，支持力度加大，體現(xiàn)了政府建立多層次住房保障體系，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的決心，這些舉措促進(jìn)和規(guī)范了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的健康發(fā)展。

此外，在物流樞紐、城市群和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)等方面也出現(xiàn)了相關(guān)支持文件，反映了國(guó)家近年來(lái)的政策導(dǎo)向。

城市群是新時(shí)代支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)。2006年“城市群”第一次出現(xiàn)在中央文件；2019年7月30日的中共中央政治局會(huì)議則首次提出“提升城市群功能”。

以粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化、京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展等為代表的新一輪區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的落地，將帶來(lái)多種不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)和周邊二三線城市的投資機(jī)會(huì)。

圖4  2019年不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)主要政策動(dòng)態(tài)


03
中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與政府應(yīng)對(duì)舉措

房地產(chǎn)行業(yè)由開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)。過(guò)去20多年，中國(guó)高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，支撐了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金發(fā)展期，既包括投資性不動(dòng)產(chǎn)也包括住宅開(kāi)發(fā)。

目前中國(guó)城市發(fā)展已經(jīng)從快速城鎮(zhèn)化進(jìn)入了城市功能完善升級(jí)的新階段，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了轉(zhuǎn)型發(fā)展期，從開(kāi)發(fā)為主進(jìn)入了不動(dòng)產(chǎn)的綜合運(yùn)營(yíng)。

展望2020年，起于去年12月的新型冠狀病毒（COVID-19）爆發(fā)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了新的風(fēng)險(xiǎn),預(yù)計(jì)第一季度GDP增速有較大下行壓力。

短期內(nèi)疫情對(duì)實(shí)體商場(chǎng)的人流和營(yíng)業(yè)額的沖擊不可避免，交通運(yùn)輸、旅游、酒店等行業(yè)將受疫情影響嚴(yán)重。

政府通過(guò)積極有力的措施遏制疫情的傳播，保障群眾生活，央行也迅速采取行動(dòng)確保金融市場(chǎng)的流動(dòng)性，我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)的疫情可能在未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)得到控制，中國(guó)2020年面臨的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)仍總體可控。

短期來(lái)看，應(yīng)采用相對(duì)防御性的配置策略，重點(diǎn)關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，加大不動(dòng)產(chǎn)類固收投資。

投資于核心城市、成熟區(qū)域，支持代表國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向的企業(yè)，關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)租戶組合的資產(chǎn)類型，有較穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流抵抗周期波動(dòng)，同時(shí)享有長(zhǎng)期資產(chǎn)的增值收益。

投資于以優(yōu)質(zhì)底層不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)主體支持的結(jié)構(gòu)化中長(zhǎng)久期不動(dòng)產(chǎn)類固收產(chǎn)品（包括夾層基金和證券化等產(chǎn)品投資），在投資風(fēng)險(xiǎn)低于股權(quán)投資的同時(shí)，取得較好的現(xiàn)金收益率和少量資本增值收益。

此外，在目前“靈活適度”宏觀貨幣政策下，房地產(chǎn)行業(yè)仍是定向緊縮的融資環(huán)境，疊加新冠疫情的沖擊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)性日趨緊張，面臨巨大流動(dòng)性壓力，為以保險(xiǎn)為代表的長(zhǎng)期投資機(jī)構(gòu)提供了以合理價(jià)格配置核心城市核心資產(chǎn)的有利時(shí)間窗口。

中長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)采用比較積極的配置策略，把握中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的趨勢(shì)性機(jī)會(huì)。建議關(guān)注以下四個(gè)趨勢(shì)性方向：

一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)：科技創(chuàng)新升級(jí)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在供給側(cè)改革和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下，以研發(fā)、創(chuàng)新引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展，根據(jù)十三五戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，中國(guó)將形成新一代信息技術(shù)、高端制造、生物、綠色低碳、數(shù)字創(chuàng)意五個(gè)產(chǎn)值規(guī)模十萬(wàn)億元級(jí)的新支柱。

因而，服務(wù)于科技轉(zhuǎn)型升級(jí)的科技地產(chǎn)，包括數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū)研發(fā)辦公設(shè)施等，將成為新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)。

二是規(guī)劃升級(jí)：強(qiáng)化城市圈、核心城市功能。中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議首次正式明確“城市群”發(fā)展理念，隨著粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀三大國(guó)家重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃落地，一線城市和區(qū)域核心城市資產(chǎn)價(jià)值逐步提升，應(yīng)聚焦核心城市不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

三是消費(fèi)升級(jí)：投資驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)過(guò)渡。為了服務(wù)于人民美好生活需求，消費(fèi)升級(jí)將逐步成為驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力，提升商業(yè)、物流（電商）的使用需求。同時(shí)，消費(fèi)升級(jí)和對(duì)食品安全的日益關(guān)注也將逐步催生冷鏈物流、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療健康地產(chǎn)等需求。

四是資本升級(jí)：資產(chǎn)證券化是長(zhǎng)期發(fā)展方向。中國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)公開(kāi)資本市場(chǎng)仍處于萌芽期，資產(chǎn)證券化處于起步階段。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明以不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化是長(zhǎng)期發(fā)展方向，市場(chǎng)空間巨大，

以美國(guó)為例，資產(chǎn)證券化市場(chǎng)規(guī)模為12.8萬(wàn)億美元，其中87%的基礎(chǔ)資產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)目前仍處于起步階段，但資產(chǎn)證券化與國(guó)家加大直接融資、公開(kāi)市場(chǎng)融資的政策方向相一致，也和內(nèi)部加強(qiáng)產(chǎn)品化投資的戰(zhàn)略方向相一致，長(zhǎng)期將顯著增強(qiáng)中國(guó)投資性不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性。 


來(lái)源：中國(guó)人壽投資控股


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